抵押担保 -- 银行从业（初级）

考点一：抵押担保分类★★ 

1．一般抵押——为担保债务的履行，债务或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给 债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就 该财产优先受偿

2．最高额抵押——为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，对一定期间 内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现 抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿

考点二：抵押担保的设定条件

1．抵押物的范围

（1）债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： 建筑物和其他土地附着物

建设用地使用权 海域使用权

生产设备、原材料、半成品、产品 正在建造的建筑物、船舶、航空器 交通运输工具 法律、行政法规规定未禁止抵押的其他财产

（2）不得抵押的财产（无权处置的财产） 土地所有权

宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外 学校、幼儿园、医院等以公益为目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公 益设施

所有权、使用权不明或有争议的财产 依法被查封、扣押、监管的财产 法律、行政法规不得抵押的其他财产

考点三：抵押物的估价

1）估价方法

①对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使 用的年限、原来的造价和现在的造价因素

②对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧

③对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系 

2）抵押率的确定

①抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力，对变 现能力较差的，抵押率应适当降低

②抵押物价值的变动趋势，一般从以下方面进行分析

3）抵押率的计算 信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押 物价值的变动趋势，科学地确定抵押率 公式：抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额×100%

（3）抵押贷款额度的确认 公式：抵押贷款额=抵押物评估值×抵押贷款率 

考点四：抵押担保的一般规定

1．抵押权的设立

（1）以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物抵押 的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立

（2）以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未登记的，不得对抗善意第三人

（3）抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响 

2．抵押的效力（

（1）抵押担保的范围 包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用

（2）抵押物的转让

①在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让 的，抵押权不受影响。

②抵押人转让财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵 押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款 超过债权人数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

（3）抵押物的保全 在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少

的，有权要求抵押人停止其行为。若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的 价值，或者提供与减少的价值相等的担保

2．抵押权的实现

抵押权与其担保的债权同时存在。抵押贷款到期，若借款人能足额按时归还本息，则抵押自 动消失；若借款人不能按时归还贷款本息，或银行同意展期后仍不能履行，抵押权才真正得 以实现。抵押权的实现过程的重要法律规定如下：

（1）同一财产两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

②抵押权已登记的先于未登记的受偿

③抵押权未登记的，按照债权比例清偿

（2）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产

（3）以集体所有土地的使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有 权的性质和土地用途

（4）为债务人抵押担保的第三人，在抵押权实现抵押权后，有权向债务人追偿

（5）担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔 偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿 金或者补偿金等。

（6）抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护 

考点五：贷款抵押风险分析★★

（1）抵押物虚假或严重不实

（2）未办理有关登记手续

（3）将共有财产抵押而未经共有人同意

（4）以第三方的财产作抵押而未经财产所有人同意

（5）资产评估不真实，导致抵押物不足值

（6）未抵押有效证件或抵押的证件不齐

（7）因主合同无效，导致抵押关系无效 抵押权的发生于存在须以一定债权关系的发生与存在为前提和基础，故抵押权是一种从权利，主合同无效，从合同也无效

（8）抵押物价值贬值或难以变现 如果抵押人以易损耗的机器或交通工具作抵押，抵押物易受损失，且价值贬值快，可能

削弱抵押担保能力。对于专用机器设备等抵押物，由于变现能力差，不易流转，也难以实现 抵押价值

考点六：抵押担保的管理要点

（1）对抵押物进行严格审查

（2）对抵押物的价值进行准确评估

（3）做好抵押物登记、确保抵押效力

（4）抵押合同期限应覆盖贷款合同期限（抵押期限应等于或大于贷款期限）

（5）后续管理

①发现抵押物价值贬损、损毁、灭失的，依据主合同和担保合同约定，必要时要求借款人补 充提供其他担保或偿还融资

②抵押物被他人申请采取查封、扣押等财产保全或者执行措施，或抵押人的行为明显导致抵 押物价值减少的，及时采取前述措施，或向执法机关主张抵押权

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