一、引言
在中级会计实务的学习中，投资性房地产是一个重要的章节。特别是在2025年3 - 6月的基础阶段备考时，深入理解投资性房地产成本模式与公允价值模式的计量差异以及转换的会计处理步骤非常关键。
二、成本模式与公允价值模式的计量差异
- 初始计量
- 成本模式下，企业外购投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。例如，企业花费100万元购买一处房产用于出租，相关税费5万元，那么该投资性房地产的初始入账价值就是105万元。
- 公允价值模式下，同样以购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出作为初始成本。但后续计量会有很大不同。
- 后续计量
- 成本模式
- 企业应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。
- 如果存在减值迹象，需要进行减值测试，若发生减值，要计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。而且减值准备一经计提，在以后会计期间不得转回。
- 公允价值模式
- 不计提折旧或摊销。企业应当按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。例如，某投资性房地产的账面价值为100万元，期末公允价值变为110万元，那么就要借记“投资性房地产 - 公允价值变动”10万元，贷记“公允价值变动损益”10万元。
三、转换的会计处理步骤
- 自用房地产转换为投资性房地产
- 成本模式
- 转换日的会计处理比较直接。按照账面价值结转即可。例如，企业的自用办公楼账面价值为80万元，决定将其出租，那么就借记“投资性房地产”80万元，贷记“固定资产”80万元。
- 公允价值模式
- 如果转换日公允价值大于账面价值，其差额计入其他综合收益；如果公允价值小于账面价值，其差额计入公允价值变动损益。比如企业的自用房产账面价值60万元，转换日公允价值为70万元，就要借记“投资性房地产 - 成本”70万元，贷记“固定资产”60万元，“其他综合收益”10万元。
- 投资性房地产转换为自用房地产
- 成本模式
- 按照账面价值结转。如投资性房地产账面价值为90万元，转为自用时，借记“固定资产”90万元，贷记“投资性房地产”90万元。
- 公允价值模式
- 转换日的公允价值与账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。假设投资性房地产账面价值为100万元，转换日公允价值为95万元，就要借记“固定资产”95万元，“公允价值变动损益”5万元，贷记“投资性房地产 - 成本”100万元。
四、备考建议
- 理解概念
- 首先要对成本模式和公允价值模式的基本概念有深刻的理解，明确它们各自的核算特点。可以通过对比记忆的方式，将两者的相同点和不同点列成表格，方便复习。
- 多做练习题
- 针对转换的会计处理步骤，要多做一些练习题。从简单的基础题开始，逐渐过渡到复杂的综合题。例如，结合企业的实际经营情况，设计包含多种转换情形的题目进行练习。
- 关注准则变化
- 会计政策可能会随着时间发生变化，要关注中级会计实务准则中关于投资性房地产的最新规定，确保所学知识的时效性。
五、总结
在中级会计实务投资性房地产的学习中，成本模式与公允价值模式的计量差异以及转换的会计处理是重点内容。通过理解概念、多做练习和关注准则变化等方法，能够更好地掌握这部分知识，为顺利通过中级会计职称考试打下坚实的基础。
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