一、总述
在税法二的备考中，城镇土地使用税对于房地产开发企业的相关规定是一个重要考点。尤其是在考前2个月，需要重点掌握其中的特殊征税规则等内容，这对于顺利通过考试非常关键。
二、具体知识点及学习方法
（一）开发用地
1. 未售商品房占地征税
- 知识点内容：房地产开发企业在开发过程中，那些未售出的商品房所占用的土地是需要缴纳城镇土地使用税的。这是因为土地的实际使用权益仍然归开发企业所有，开发企业享受着土地带来的潜在价值并且承担着土地的相关管理责任等。
- 学习方法：可以通过制作表格的方式，对比已售和未售商品房占地的不同税务处理。同时，结合实际的房地产开发项目案例，在地图上标记出不同状态的房屋（已售和未售）对应的土地，这样能更直观地理解征税范围。
2. 已售按产权转移时间免税
- 知识点内容：当商品房的产权发生转移，也就是销售出去的时候，从产权转移的那一刻起，这部分土地就不再由开发企业使用，所以应该停止征收城镇土地使用税。
- 学习方法：记忆这个知识点时，可以联系生活中的购房场景。想象自己购买了一套房子，在办理完所有产权手续后，自己对房子及其土地拥有了合法的所有权和使用权，那么之前的开发企业就不再与这块土地有税务关联了。多找一些这样的生活实例来加深理解，并且在做练习题时，重点关注产权转移时间这个关键因素。
（二）售楼处与样板房占地
1. 征税规则
- 知识点内容：售楼处和样板房所占用的土地是要缴纳城镇土地使用税的。因为售楼处和样板房在房地产开发项目的销售周期内，是为了促进房屋销售而存在的，它们是开发企业经营活动的一部分，并且开发企业持续使用这些土地获取商业利益。
- 学习方法：画一个简单的房地产开发项目的布局图，将售楼处和样板房标注出来，然后再画一个城镇土地使用税征收范围的圈，把它们包含在里面，这样能清晰地看到其征税的合理性。同时，多做一些相关的计算题，掌握在不同面积、不同地段情况下售楼处和样板房占地的税额计算。
（三）公共配套设施
1. 免税情况
- 知识点内容：如果公共配套设施在建成之后移交给政府，那么这部分土地是免征城镇土地使用税的。这是基于政府的公共服务职能以及鼓励房地产开发企业积极配合公共设施建设等因素考虑的。
- 学习方法：收集一些城市中房地产开发项目与公共配套设施建设的新闻报道或者实际案例，分析其中土地税务处理的合理性。并且牢记“移交政府”这个关键条件，通过做判断题等方式强化记忆。
（四）纳税义务终止时间
1. 交付房产次月
- 知识点内容：当房屋交付给购买者之后，从次月开始，开发企业对于该房屋所占土地的城镇土地使用税纳税义务就终止了。这是为了准确界定开发企业的纳税期间，与房屋的实际使用状态相匹配。
- 学习方法：制作时间轴，标记出房屋建设、销售、交付等各个关键时间点以及对应的城镇土地使用税纳税状态的变化。通过反复练习涉及这个时间点的计算题和综合题，加深对这个知识点的掌握。
三、案例分析
例如，某房地产开发企业开发一个大型住宅小区，总占地面积为10万平方米。其中，未售商品房占地3万平方米，售楼处占地0.2万平方米，样板房占地0.1万平方米，有一个规划的幼儿园（属于公共配套设施）占地0.5万平方米。假设该地区城镇土地使用税税率为每平方米5元。
1. 首先，未售商品房占地应纳税额 = 30000×5 = 150000元。
2. 售楼处占地应纳税额 = 0.2×10000×5 = 10000元。
3. 样板房占地应纳税额 = 0.1×10000×5 = 5000元。
4. 而幼儿园由于建成后将移交政府，所以这部分土地免税。
四、总结
在考前2个月的税法二备考中，对于房地产开发企业城镇土地使用税的这些考点要重点复习。通过理解知识点背后的原理，采用多种有效的学习方法，再结合实际的案例进行分析练习，相信考生能够很好地掌握这部分内容，在考试中取得好成绩。
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