一、总述
在中级会计实务的备考中，房地产企业存货与投资性房地产的区分是一个重要的考点。特别是房地产开发企业持有的待售商品房（存货）与已出租的写字楼（投资性房地产）的相关知识，理解其划分标准以及转换会计处理对于顺利通过考试至关重要。
二、划分标准
- 存货（待售商品房）
- 存货的定义：对于房地产开发企业来说，为了建造对外出售的房屋建筑物而购入的土地使用权以及建造过程中的建安成本等都计入存货。比如，一个房地产企业购买了一块土地，目的是开发住宅然后出售，在这个土地上进行的房屋建设过程中的一切投入都属于存货范畴。
- 特点：其持有的主要目的是为了销售。从企业的经营目标来看，是为了将开发完成的商品房售卖出去获取利润。而且这些商品房通常处于未完工或者正在销售推广阶段。
- 投资性房地产（已出租的写字楼）
- 定义：为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。像已经建成并且出租给其他企业的写字楼就属于投资性房地产。
- 特点：重点在于持有目的不是自用而是出租获取收益或者等待增值。例如，某企业将自己的一栋写字楼长期租赁给一家金融公司办公，这栋写字楼就符合投资性房地产的定义。
三、转换会计处理
- 存货转换为投资性房地产
- 如果房地产开发企业将原本计划出售的商品房转为出租用途。在会计上，需要按照转换日的公允价值进行计量。
- 若公允价值大于账面价值，其差额计入其他综合收益；若公允价值小于账面价值，其差额计入公允价值变动损益。例如，某企业将一套价值1000万的待售商品房转为出租，转换日公允价值为1200万，那么要计入其他综合收益200万。
- 投资性房地产转换为存货
- 当企业不再将写字楼出租，而是打算出售时。同样按照转换日的公允价值计量。
- 公允价值与账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。比如，某出租写字楼账面价值800万，转换日公允价值为750万，就要在当期确认50万的公允价值变动损益。
四、学习方法
- 概念理解
- 深入研读教材上关于存货和投资性房地产的定义，通过做笔记的方式将关键语句标记出来，便于复习。
- 案例分析
- 多做一些实际的案例题，从题目中加深对划分标准和转换会计处理的理解。可以从历年真题或者辅导资料中找相关的案例。
- 对比学习
- 将存货和投资性房地产的各项特点、会计处理等进行对比表格制作，这样可以清晰地看到两者的差异，有助于记忆。
五、总结
总之，在中级会计实务的备考过程中，要重视房地产企业存货与投资性房地产区分这个考点。准确掌握划分标准和转换会计处理，并且通过有效的学习方法不断强化记忆和理解，这样才能在考试中应对自如。
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