在基金从业备考的强化阶段，房地产投资信托基金（REITs）的估值是一个重要的知识点。本文将重点介绍NAV - PS（市净率法）与DCF - FFO（营运现金流折现法）在REITs估值中的应用，同时解析租金收缴率、空置率对估值结果的敏感系数测算。
一、NAV - PS（市净率法）在REITs估值中的应用
- 知识点内容
- 市净率（P/B）等于REITs的市场价值除以其净资产价值（NAV）。对于REITs来说，其净资产价值主要包含其所拥有物业的价值减去负债等。计算出市净率后，可以通过与同类型REITs或者历史数据进行比较来评估该REITs是否被高估或低估。例如，如果一只REITs的市净率为1.2，而同类平均市净率为1.0，可能意味着这只REITs在一定程度上被市场高估了。
- 在计算NAV时，需要准确评估物业的价值。这涉及到对房地产市场状况的分析，包括地理位置、市场需求、类似物业的成交价格等因素。同时，还要考虑REITs的负债情况，如长期借款、债券发行等。
- 学习方法
- 理解概念：首先要透彻理解市净率的概念以及它在评估企业价值中的基本原理。
- 案例分析：通过实际案例来学习如何计算NAV和市净率。可以从公开的REITs财务报告中获取数据进行计算练习。
- 对比研究：对比不同REITs的市净率，分析其差异的原因，如物业类型、经营区域等。
二、DCF - FFO（营运现金流折现法）在REITs估值中的应用
- 知识点内容
- 营运现金流（FFO）是REITs特有的一个指标，它等于净收益加上折旧和摊销，再减去非经常性损益。DCF方法就是将未来的FFO折现到当前的价值。在计算过程中，需要确定合适的折现率。折现率的确定要考虑无风险利率、市场风险溢价以及REITs自身的风险因素等。例如，一个风险较高的REITs可能需要较高的折现率。
- 对REITs未来FFO的预测是关键。这需要考虑租金收入的增长趋势、运营成本的变化、物业的维护和升级计划等因素。
- 学习方法
- 公式推导：深入理解DCF公式的推导过程，明确每个参数的含义和作用。
- 数据收集：从实际的REITs财务报表和市场研究报告中收集数据，进行FFO预测和折现率的估算练习。
- 敏感性分析：改变关键参数（如租金增长率、折现率）的值，观察对估值结果的影响。
三、租金收缴率、空置率对估值结果的敏感系数测算
- 知识点内容
- 租金收缴率反映了REITs收取租金的能力。如果租金收缴率低，会直接影响REITs的收入，进而影响其估值。空置率则表示物业可供出租但未出租的比例。高空置率意味着潜在的租金收入损失。敏感系数测算就是量化这两个因素的变化对估值结果的影响程度。例如，当租金收缴率下降5%时，通过计算可以看到REITs估值下降了多少百分比，这个百分比就是租金收缴率的敏感系数。
- 学习方法
- 建立模型：根据给定的REITs数据建立估值模型，在模型中分别改变租金收缴率和空置率的值，计算估值的变化。
- 实际数据验证：利用市场上实际的REITs数据进行验证，确保敏感系数测算的准确性。
- 综合分析：将租金收缴率和空置率与其他因素（如市场利率、物业增值）结合起来分析其对估值的综合影响。
总之，在备考基金从业考试中，关于REITs估值这一难点，需要深入理解各种估值方法及其相关因素的影响。通过对理论知识的学习、实际案例的分析以及数据的计算练习，能够更好地掌握这一知识点，为顺利通过考试打下坚实的基础。
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