在基金从业资格考试的备考过程中，基础设施REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）的相关知识点是一个重要且复杂的考点。特别是在强化阶段，考生需要深入理解基础设施REITs底层资产的合规性要求及估值入账规则。本文将详细解析基础设施项目“已建成并运营3年以上”“现金流稳定”的准入标准，并明确土地使用权、特许经营权的估值入账规则及法律权属要求。
基础设施REITs底层资产合规性要求
1. 已建成并运营3年以上
基础设施REITs的底层资产必须满足“已建成并运营3年以上”的条件。这一要求确保了资产的成熟度和稳定性，降低了投资风险。考生需要掌握以下几点：
- 建成标准：项目必须完成所有建设和开发工作，并通过相关部门的验收。
- 运营时间：项目必须连续运营3年以上，且运营期间无重大故障或停运事件。
- 证明材料：考生需了解需要提供哪些文件来证明项目的建设和运营时间，如竣工验收报告、运营记录等。
2. 现金流稳定
现金流稳定是基础设施REITs底层资产的另一重要准入标准。稳定的现金流不仅能保障投资者的收益，还能提升资产的市场价值。考生需注意以下几点：
- 现金流来源：主要包括租金收入、服务费收入、特许经营权使用费等。
- 现金流预测：考生需掌握如何进行现金流预测，包括收入预测、成本预测和净现金流预测。
- 风险评估：考生需了解影响现金流稳定的主要风险因素，如市场需求变化、政策调整等，并掌握相应的风险管理方法。
土地使用权和特许经营权的估值入账规则
1. 土地使用权的估值
土地使用权是基础设施REITs底层资产的重要组成部分。考生需掌握以下几点：
- 估值方法：常用的估值方法包括市场比较法、收益法和成本法。考生需了解每种方法的适用场景和优缺点。
- 入账规则：土地使用权的入账价值应按公允价值计量，并在使用寿命内摊销。考生需掌握摊销方法和相关的会计处理。
2. 特许经营权的估值
特许经营权是指政府授予企业一定期限内在特定区域内独家经营某种业务的权利。考生需注意以下几点：
- 估值方法：特许经营权的估值通常采用收益法，基于未来现金流的折现值进行评估。考生需掌握收益法的具体应用。
- 法律权属要求：考生需了解特许经营权的取得、变更和终止的法律程序和要求，确保资产的合法性和合规性。
备考建议
在备考过程中，考生可以通过以下方法提高学习效果：
- 系统学习：制定详细的学习计划，系统掌握基础设施REITs的相关知识点。
- 案例分析：通过实际案例分析，加深对知识点的理解和应用。
- 模拟练习：进行大量的模拟题练习，熟悉考试题型和答题技巧。
总结
基础设施REITs底层资产的合规性要求及估值入账规则是基金从业资格考试中的重点内容。考生需深入理解“已建成并运营3年以上”“现金流稳定”的准入标准，并掌握土地使用权和特许经营权的估值入账规则及法律权属要求。通过系统学习、案例分析和模拟练习，考生可以有效提升备考效果，顺利通过考试。
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