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简答题

2021年1月10日，出租人刘某和承租人王某签订房屋租赁合同，约定租赁期限为30年， 第一年租金为2万元，从第二年起租金按一定比例逐年增加。次日，王某搬入该房屋。

2021年4月，刘某将该房屋出售给赵某并办理了房屋产权转移登记。赵某随后要求王某搬离该房屋，王某以租赁期限尚未届满为由拒绝。

2021年5月，王某向刘某表示自己愿意购买该房屋，以刘某侵犯其承租人的优先购买权为由， 主张刘某与赵某之间的房屋买卖合同无效。

要求：根据上述资料和合同法律制度的规定，不考虑其他因素，回答下列问题。

（1）刘某和王某对房屋租赁期限的约定，是否符合法律规定？简要说明理由。

（2）赵某要求王某搬离该房屋，是否符合法律规定？简要说明理由。

（3）王某主张刘某与赵某之间的房屋买卖合同无效，是否符合法律规定？简要说明理由。

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答案：

要求

（1）刘某和王某对房屋租赁期限的约定不符合法律规定。根据规定，租赁期限不得超过 20 年。超 过 20 年的，超过部分无效。

（2）赵某要求王某搬离该房屋不符合法律规定。根据规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力（即 “买卖不破租赁”）。

（3）王某主张刘某与赵某之间的房屋买卖合同无效不符合法律规定。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。因此，王某可以向刘 某请求因侵害其优先购买权而遭受的损失，但是不得主张刘某与赵某之间的房屋买卖合同无效。

解析：

【喵呜刷题小喵解析】本题考查的是房屋租赁合同和买卖不破租赁原则。（1）根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。本题中，刘某和王某约定的租赁期限为30年，超过了法定限制，因此超出的部分无效。（2）根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。本题中，刘某已将房屋出售给赵某，但王某仍然享有租赁权，因此赵某不得要求王某搬离房屋。（3）根据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。本题中，王某可以向刘某请求因侵害其优先购买权而遭受的损失，但是不得主张刘某与赵某之间的房屋买卖合同无效。
创作类型：
原创

本文链接：2021年1月10日，出租人刘某和承租人王某签订房屋租赁合同，约定租赁期限为30年， 第一年租金为2

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