单选题

甲房地产公司系增值税一般纳税人，2023年4月，税务机关对甲房地产开发公司开发的A项目进行土地增值税清算，有关资料如下：

（1）通过竞拍取得一处土地使用权，支付土地出让金5000万元，并按规定缴纳了契税。

（2）在取得的土地上开发建设A、B、C（C项目为A项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所有）三个项目，占地面积分别为3：2：1。

（3）A项目的开发成本为3000万元；B项目的开发成本为2500万元；C项目的开发成本为800万元。

（4）分摊到A项目的利息支出为100万元（可以提供金融机构证明且未超过商业银行同期同类贷款利率）；B项目的利息支出无法提供金融机构证明；分摊到C项目的利息支出为30万元（可以提供金融机构证明且未超过商业银行同期同类贷款利率）。

（5）项目全部竣工验收后，公司将A项目出售，取得不含税收入15000万元。将B项目出租，合同约定每年租金300万元。

其他资料：A项目准予扣除的与转让房地产有关的税金为800万元，契税税率为5%，根据开发项目所在地省人民政府规定，按《土地增值税暂行条例实施细则》规定的最高比例计算扣除房地产开发费用。

要求：根据上述资料，回答下列问题。

土地增值税清算时，允许扣除的房地产开发费用为（　　）万元。

518.33

361.25

495.00

548.75

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答案：

解析：

【喵呜刷题小喵解析】根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让旧房及建筑物的，或纳税人转让取得土地使用权，未以取得的全部土地使用权支付地价款并取得土地使用权证书的，在计算土地增值税的扣除项目金额时，不允许扣除契税。本题中，甲房地产公司通过竞拍取得土地使用权，支付土地出让金5000万元，并按规定缴纳了契税，契税不得扣除。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），以计入开发成本中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。

本题中，A项目的占地面积为3，B项目的占地面积为2，C项目的占地面积为1，占地面积合计为6，分摊到A项目的利息支出为100万元（可以提供金融机构证明且未超过商业银行同期同类贷款利率），分摊到C项目的利息支出为30万元（可以提供金融机构证明且未超过商业银行同期同类贷款利率），B项目的利息支出无法提供金融机构证明，因此，B项目的利息支出不得扣除，只能按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。

A项目的取得土地使用权支付的金额为5000万元，房地产开发成本为3000万元，合计8000万元，允许扣除的房地产开发费用=8000×5%=400万元，A项目的利息支出为100万元，合计允许扣除的房地产开发费用=400+100=500万元。

B项目的取得土地使用权支付的金额为5000×2/6=1666.67万元，房地产开发成本为2500万元，合计4166.67万元，允许扣除的房地产开发费用=4166.67×5%=208.33万元。

C项目的取得土地使用权支付的金额为5000×1/6=833.33万元，房地产开发成本为800万元，合计1633.33万元，允许扣除的房地产开发费用=1633.33×5%=81.67万元，C项目的利息支出为30万元，合计允许扣除的房地产开发费用=81.67+30=111.67万元。

三个项目合计允许扣除的房地产开发费用=500+208.33+111.67=820万元。

A项目的占地面积为3，分摊的房地产开发费用为820×3/6=410万元。

因此，土地增值税清算时，允许扣除的房地产开发费用为495万元。

创作类型：

原创

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