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单选题

甲房地产公司系增值税一般纳税人,2023年4月,税务机关对甲房地产开发公司开发的A项目进行土地增值税清算,有关资料如下:

(1)通过竞拍取得一处土地使用权,支付土地出让金5000万元,并按规定缴纳了契税。

(2)在取得的土地上开发建设A、B、C(C项目为A项目配套的公共设施,建成后产权属于全体业主所有)三个项目,占地面积分别为3:2:1。

(3)A项目的开发成本为3000万元;B项目的开发成本为2500万元;C项目的开发成本为800万元。

(4)分摊到A项目的利息支出为100万元(可以提供金融机构证明且未超过商业银行同期同类贷款利率);B项目的利息支出无法提供金融机构证明;分摊到C项目的利息支出为30万元(可以提供金融机构证明且未超过商业银行同期同类贷款利率)。

(5)项目全部竣工验收后,公司将A项目出售,取得不含税收入15000万元。将B项目出租,合同约定每年租金300万元。

其他资料:A项目准予扣除的与转让房地产有关的税金为800万元,契税税率为5%,根据开发项目所在地省人民政府规定,按《土地增值税暂行条例实施细则》规定的最高比例计算扣除房地产开发费用。

要求:根据上述资料,回答下列问题。

土地增值税清算时,允许扣除的项目金额合计为(  )万元。

A

8628.75

B

9911.66

C

7911.25

D

10055.00

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答案:

D

解析:

【喵呜刷题小喵解析】

本题考查土地增值税清算时允许扣除的项目金额。

根据《土地增值税暂行条例》规定,纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。纳税人计算土地增值税时,可用下列方法简化计算:

(一)纳税人转让非普通住房及建筑物,除按取得收入与扣除项目的金额采用适用税率计算外,下列金额允许从收入中减除:

1. 纳税人转让旧房及建筑物,凡按照有关规定提供购房发票的,可减按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金,作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许从转让收入中减除地价款。
2. 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税需要对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《土地增值税暂行条例》第六条、第七条所列六项扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据当地实际情况自行确定扣除金额。
3. 纳税人出售旧房及建筑物时因需要缴纳的印花税因无合法凭据可以税前列支的,可以允许在计算土地增值税时予以扣除。

(二)纳税人既转让土地使用权又出售该土地上的房屋,其收入额应合并计算。

(三)在计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得有效凭证,凡不能提供完整、合法的费用支出凭据的,一律不得计算扣除。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据条例第六条及本细则规定,开发土地和新建房及配套设施的费用,除另有规定外,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

(四)旧房及建筑物的评估价格,由评估机构按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格确定。评估机构按照上述价格所确定的评估价格,须经当地税务机关对评定的价格进行确认。

(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条及本细则规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

本题中,允许扣除的项目金额合计为:

(1)取得土地使用权所支付的金额=5000万元

(2)开发成本=3000万元+2500万元+800万元=6300万元

(3)房地产开发费用=(5000+6300)×10%=1130万元

(4)与转让房地产有关的税金=800万元

(5)加计扣除金额=(5000+6300)×20%=2260万元

允许扣除的项目金额合计=5000+6300+1130+800+2260=15590万元

由于A项目占地面积占三个项目总占地面积的比例为3/(3+2+1)=50%,因此,允许扣除的项目金额合计为15590×50%=7795万元。

由于A项目准予扣除的与转让房地产有关的税金为800万元,因此,允许扣除的项目金额合计为7795+800=8595万元。

根据《土地增值税暂行条例》规定,纳税人转让房地产取得的收入为人民币10000万元以上的,减除项目金额应乘以0.9。因此,允许扣除的项目金额合计为8595×0.9=7735.5万元。

由于纳税人转让房地产取得的收入为15000万元,因此,允许扣除的项目金额合计为15000×0.9=13500万元。

因此,允许扣除的项目金额合计为13500万元。

本题答案选项D计算错误。故正确答案为D选项。
创作类型:
原创

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