甲公司合法建造一幢写字楼，于2021年2月1日与乙公司签订房屋买卖合同。2021年2月15日，乙公司为保障将来物权的实现，向登记机构申请了预告登记。2021年5月5日，甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下将房屋抵押给银行。根据《民法典》规定，下列表述中正确的是（　　）。

A

甲公司和银行之间的抵押合同无效，抵押权未设立

B

自能够进行房屋登记之日起30日内未申请登记，则预告登记失效

C

乙公司已取得房屋所有权

D

甲公司未经乙公司同意，将房屋设立抵押权，应当认定不发生物权效力

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答案：

D

解析：

【喵呜刷题小喵解析】：本题考查预告登记制度。选项A错误，根据《民法典》第四百零一条：“以特定财产抵押的，抵押的财产需要办理抵押登记的，抵押权自登记时设立”。本题中，甲公司未经乙公司同意，将房屋设立抵押权，抵押合同自成立时即生效，抵押权自登记时设立，而不是自合同生效时设立。选项B错误，根据《民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效”。本题中，乙公司为保障将来物权的实现，向登记机构申请了预告登记，自能够进行房屋登记之日起90日内未申请登记，则预告登记失效，而不是30日。选项C错误，根据《民法典》第二百一十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本题中，甲公司与乙公司签订房屋买卖合同，只是设立了债权，预告登记设立无法设立不动产所有权，只有办理所有权登记手续，才能取得所有权。选项D正确，根据《民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。本题中，乙公司为保障将来物权的实现，向登记机构申请了预告登记，甲公司未经乙公司同意，将房屋设立抵押权，应当认定不发生物权效力。

答案：

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